Prix SIA 2024

Die SBB-Areale im Gleisraum zwischen dem Hauptbahnhof und Altstetten gehören – im Zuge des Stadtwachstums – zu den grossen Entwicklungsgebieten in Zürich. Mit der anstehenden Transformation der SBB-Werkstätten soll sich das 42’000 m2 grosse Gelände von einer Industrieanlage zu einem attraktiven Ort für gewerbliche und industrielle Innovationsbetriebe, Kultur sowie Start-up Firmen entwickeln. Gerahmt von der stadtpolitischen Strategie «Werkplatz Zürich» bleibt das Areal als Industriezone für Betriebe der urbanen Produktion erhalten. Unter dem Namen «Werkstadt Zürich» wird in den kommenden 20 Jahren ein lebendiges Areal entstehen, das mit den angrenzenden Quartieren zu einem neuen produktiven Stadtraum zusammenwächst.

Denkstatt:

Im Auftrag der SBB Immobilien und im Team der städtebaulichen Planung entwickelt Denkstatt eine übergeordnete Nutzungs- und Transformationsstrategie sowie ein Kommunikationskonzept für das Areal, das auf die Ansiedelung urbaner Produktions- und Gewerbebetriebe abzielt.

Denkstatt begleitet die Entwicklung des dynamischen Masterplans mit agilen Planungsinstrumenten und kümmert sich um die Kuration der Nutzungen. Zu Beginn der Transformationen 2017 wird in einem mehrstufigen kooperativen Dialogprozess ein umfangreicher Wissenspool über die urbane Gewerbelandschaft in Zürich erarbeitet. 350 prototypische Nutzer:innen (KMU) aus unterschiedlichsten Branchen werden akquiriert. In nutzerbezogenen Workshops und mit qualitativen Interviews werden die spezifischen Anforderungen und Möglichkeiten für eine nachhaltige Transformation der ersten Etappe (2017-2021) freigelegt. In Zusammenarbeit mit dem baubüro in situ werden die Erkenntnisse daraus in das (Um-)Bauprojekt für die Gebäude auf dem Areal überführt. Parallel zu den Planungsprozessen werden Pioniernutzer:innen in temporär verfügbaren Räumen auf dem Areal angestossen, mit dem Ziel, dass sich die Mieter:innen langfristig auf dem Areal etablieren und mitwachsen können.

Produktive Stadt – Bestand als Chance für vielfältige urbane Gewerbenutzungen

Die erste wichtige Hintergrundfolie für die nachhaltige Entwicklung des Werkstadt-Areals und der Halle Q bildet sich aus zwei Faktoren. A die politische Setzung «Werkplatz Zürich» der Stadt als eine raumplanerische Strategie das urbane, materiell produzierende und innovative Gewerbe in Zürich zu stärken und B die technische und immobilienstrategische Entscheidung der SBB, ihre in Altstetten ansässige Reparaturwerkstätte zu modernisieren und auf 50% der nötigen Fläche zu komprimieren. Diese Ausgangslage bildet zugleich Möglichkeit und Rahmung, denn mit der planungsrechtlichen Entscheidung der Stadt, auf dem Areal weder Wohnen noch Büronutzungen zuzulassen, sondern die Flächen für materiell produzierendes urbanes Gewerbe im Rahmen der wirtschaftspolitischen Strategie «Werkplatz Zürich» zu reservieren, war das immobilien-ökonomische Möglichkeitsfenster für die Eigentümerschaft indirekt vorgegeben. Diese Rahmung öffnet die Chancen für vielfältige kleingewerbliche Nutzungen und lokale innovative Ökonomie und trägt massgeblich zu einer sozioökonomischen Nachhaltigkeit bei.

Lernende Planungskultur – Bestand als Chance für nachhaltige Investitionen

Auf Einladung der SBB Immobilien übernimmt die Denkstatt 2016 im städtebaulichen Planungsteam mit KCAP, Studio Vulkan/Robin Winogond, Keoto und IBV-Hüssler das Mandat der Nutzungsstrategie und Nutzungsentwicklung. Da zu Beginn des Projektes niemand bei der Stadt Zürich oder der SBB Immobilien genau weiss, was unter Betrieben der urbanen Produktion zu verstehen ist, welche räumlichen und logistischen Anforderungen mögliche Mieter:innen haben und welche Miet-Zinse sie aufbringen können, werden die Planungen als Lern-Prozess angelegt und im Dialog mit möglichen Mieter:innen entwickelt.

Denkstatt entwickelt für den Dialog zwischen unbekannten Nutzer:innen, variablen Bedingungen und unerkannten Möglichkeiten zunächst ein Kommunikationskonzept und lädt ca. 80 interessierte, prototypische Nutzer:innen zu einer Serie von Workshops ein. Die gewonnen Erkenntnisse liefern die Grundlage der städtebaulichen Strategie eines dynamischen Masterplans und bauen zugleich ein Netzwerk von interessierten Gewerbetreibenden auf, dass im weiteren Planungsverlauf und den fortgesetzten Dialogen wichtige Informationen für eine massgenaue Transformation der Gebäude liefert.

Mit der Möglichkeit erste Pioniernutzungen in den Gebäuden A und Q anzusiedeln und mitwachsen zu lassen, werden die Lernprozesse und das Wissen für eine Architektur des «kleinstmöglichen Eingriffs» immer präziser und das Narrativ des Ortes als Standort für urbane Gewerbe stabiler.

Die Generalplanung der Umbauten im Bestand und die bauliche Transformation der Gebäude A und Q erfolgt durch das Baubüro in situ. Im engen Dialog der NT Sitzungen (Nutzung & Transformation) werden im wöchentlichen Rhythmus Nutzungsanforderungen, Eigentümerinteressen und bauliche Fragen agil abgestimmt. Sich ergebende Hindernisse werden dialogisch ausgeräumt und die konkreten Nutzungen kontinuierlich justieren. Die Umbauten erfolgen flexibel für zukünftige Mieter:innen, zugleich aber an der konkreten Nachfrage und den Anforderungen der prototypischen Gewerbe orientiert. Dieses prozessuale Vorgehen ermöglicht es, das schmale Möglichkeitsfenster aus bezahlbaren Mieten für urbane Gewerbe, nötigen Ausbaustandards und Investitionskosten, sowie fairen Renditen der Eigentümerin SBB zu erreichen. Es gelingt mit einem lernenden Prozess, die verschiedenen Motive der Architektur für kosten- und ressourcensensible Eingriffe, die Interessen der Denkmalpflege nach Bestandserhalt, die Bedürfnisse und Mietpreissegmente der produzierenden Gewerbe und die Interessen der Eigentümerin weitgehend in Deckung zu bringen. Das im Dialog mit den Mieter:innen entwickelte Narrativ und die Netzwerke der Nutzer:innen sind über die Transformationsphase so aufgebaut, dass die Nachfrage nach Flächen grösser ist als das Angebot, die Kosten für Vermarktung und Erstvermietungsleerstand entfallen.

Gebrauchsschutz – zu «Netto Null» durch neuen Gebrauch

Gebrauchsschutz meint, noch vor der Wiederverwertung von gebrauchten Bauteilen, Gebäude durch passende Um- und Weiternutzungen ökonomisch nachhaltig und angemessen rentabel vor Abbruch zu bewahren und die baulichen Anpassungen auf diese neuen Nutzungen zu fokussieren. Damit erweitert das Konzept des Gebrauchsschutzes den Begriff der Denkmalpflege auf weite Teile des Gebäudebestandes und «schützt», wie Lucius Burckhardt es schreibt «das Gebäude nicht vor den Nutzern, sondern durch die Nutzer …». Die Strategie des Gebrauchsschutzes verbindet dabei alle drei Dimensionen der Nachhaltigkeit. Sie zeigt in wirtschaftlicher Dimension auf, dass Bestand innerhalb politischer Rahmenbedingungen eine immobilienökonomische Chance darstellt. In ökologischer Dimension ist die Transformation und Weiternutzung von Bestand die einzig zielführende Option die Klimaziele des CO2-Ausstosses bei der Erstellung im Bausektor effektiv zu erreichen. In sozioökonomischer Dimension bietet der Fokus auf neuen Gebrauch alter Gebäude einer Vielzahl von Nutzungen eine Chance.